Korišćenje poslovnog prostora bez naknade

Mnoga pravna lica i preduzetnici koriste poslovni prostor bez naknade, i na adresi ovog prostora registruju sedište.

Vlasnik poslovnog prostora u ovom slučaju daje na besplatno korišćenje svoj poslovni prostor pravnom licu ili preduzetniku, koji ga koristi za obavljanje svoje delatnosti.

Vlasnik poslovnog prostora ima pravo da sa svojom imovinom raspolaže shodno svojoj volji, u zakonski dozvoljenim okvirima, pa tako može bez smetnje pravnom licu ili preduzetniku dati na korišenje bez naknade (besplatno korišćenje) poslovni prostor koji je u njegovom vlasništvu.

Šta se dešava sa poreskim obavezama u ovom slučaju?

Kada pravno lice ili preduzetnik uzima u zakup nepokretnost koja je u vlasništvu fizičkog lica i isplaćuje mu zakupninu, to pravno lice ili preduzetnik kao zakupac dužno je da obračuna i plati porez o kojem smo pisali u tekstu Porez na zakup poslovnog prostora koji je u vlasništvu fizičkog lica.

Predmet oporezivanja u opisanom slučaju je prihod od davanja u zakup – zakupnina. Prema tome, ukoliko se po osnovu koriščenja nepokretnosti ne isplaćuje zakupnina, poreska obaveza ne nastaje odnosno ukoliko se prostor koristi bez naknade (besteretno, besplatno) zakupac nije dužan da obračuna i plati porez.

Problem može nastati ako u postupku kontrole Poreska uprava posumnja da se ne radi o davanju prostora na korišćenje bez naknade, pod uverenjem da zakupac plaća zakupninu, ali ugovorne strane izbegavaju da prikažu isplatu kako bi izbegle poreske obaveze.

Shodno Zakonu o poreskom postupku i poreskoj administraciji, poreske činjenice utvrđuju se prema njihovoj ekonomskoj suštini. Ako se simulovanim pravnim poslom prikriva neki drugi pravni posao, za utvrđivanje poreske obaveze osnovu čini disimulovani pravni posao.

Drugim rečima, Poreska uprava može osnovano da posumnja da u nekim slučajevima ono što predstavljate da ste ugovorili nije i ono što se zaista dešava u praksi.

Po načelu fakticiteta, Poreska uprava će utvrditi prema informacijama kojima raspolaže da li vi zaista i obavljate posao koji ste prikazali u ugovoru, ili prostije rečeno, da li se zaista radi o zakupu bez naknade ili zakupac naknadu naplaćuje u gotovom novcu, prihod se ne prijavljuje i na taj način izbegava se plaćanje poreza.

U određenim slučajevima, davanje prostora bez naknade je ekonomski “logično/opravdano”. Takav primer bi bio kada član porodice ili član domaćinstva izdaje u zakup poslovni prostor preduzetniku. Moguće je da supruzi ili bratu nećete plaćati naknadu za korišćenje prostora u kući u kojoj zajedno živite. Kada ne postoji isplata prihoda fizičkom licu, ne postoji ni osnov za naplatu poreza na zakup.

Međutim, u ostalim slučajevima, postavlja se pitanje zašto bi neko fizičko ili pravno lice, suprotno svojim ekonomskim interesima ustupilo besplatno svoju nepokretnost drugom licu.

Poreska uprava može u opisanom slučaju a na osnovu pomenutih zakonskih normi naložiti preduzetniku da izvrši obračun poreza i pored toga što ne postoji naknada odnosno isplata zakupnine fizičkom licu.

Jedno od rešenja koje neki privrednici u ovim slučajevima primenjuju jeste da u ugovoru predvide određenu vrednost zakupa na koju će se obračunavati porez na zakup iako se naknada ne isplaćuje. Porez se obračunava i plaća, a zakupnina ne.

S obzirom da su slučajevi u praksi različiti, uvek je dobro da se posavetujete sa svojim poreskim inspektorom u Poreskoj upravi, kako biste na vreme znali šta vam je činiti.

Podsećamo da pored poreza na prihode od zakupa za koji obaveza nastaje u slučaju kada se na strani zakupodavca javlja fizičko lice koje nije obveznik PDV-a, isplata zakupnine može biti predmet još jednog poreza a to je PDV.

Porez na dodatu vrednost može se pojaviti u slučaju da se na strani zakupodavca javlja lice koje je obaveznik PDV – pravno lice, preduzetnik ili fizičko lice u sistemu PDV-a((U ovim slučajevima, zakupnina neće biti predmet oporezivanja porezom na prihode fizičkih lica. Ova dva poreza isključuju jedan drugi.)).

Zakonom o porezu na dodatu vrednost, u članu 3, propisano je da su predmet oporezivanja PDV isporuka dobara i pružanje usluga koje poreski obveznik izvrši u Republici uz naknadu, u okviru obavljanja delatnosti, kao i uvoz dobara u Republiku. Promet usluga, u smislu ovog zakona, su svi poslovi i radnje u okviru obavljanja delatnosti koji nisu promet dobara iz člana 4. ovog zakona. U skladu sa tim, davanje poslovnog prostora na korišćenje smatra se pružanjem usluge.

Sa prometom usluga uz naknadu (dakle uslugama za koje plaćate svom dobavljaču) izjednačava se svako drugo pružanje usluga bez naknade.

Šta ovo znači? Znači da to što zakupodavac vama pruža uslugu (izdaje poslovni prostor) bez naknade (besplatno) ne znači da nije dužan da na ovu uslugu (za koju od vas ne traži novčanu niti drugu naknadu) obračuna PDV.

Dakle, kada obveznik PDV daje na korišćenje poslovni prostor bez naknade, radi se o oporezivom prometu usluga za koji postoji obaveza obračunavanja i plaćanja PDV. Ovaj stav potvrđen je u Mišljenju Ministarstva finansija, br. 413-00-0388/2009-04 od 12.2.2009. god.

S obzirom na to da je osnovica na koju zakupodavac treba da obračuna PDV zakupnina, koja je u ovom slučaju nula, postavlja se pitanje, kako odrediti osnovicu.

Osnovicu za obračun PDV, prema odredbama člana 18. st. 1. i 2. Zakona, čini cena koštanja te ili slične usluge, bez PDV, u momentu izvršenja prometa usluge. Cenom koštanja navedene usluge smatra se iznos ukupnih troškova koje obveznik PDV ima po osnovu pružanja ove usluge (amortizacija poslovnog prostora, trošak za struju, vodu, komunalne usluge i dr.).

Dakle, zakupodavac – obveznik PDV-a, dužan je da za poslovni prostor koji daje na korišćenje bez naknade drugom licu obračuna i plati PDV na uslugu davanja u zakup poslovnog prostora bez naknade po stopi od 20% na iznos koji odgovara visini troškova amortizacije nepokretnosti, struje, vode, komunialnih usluga, poreza na imovinu i drugih troškova koji nastaju u vezi sa nepokretnošću iako zakupac neće vršiti plaćanje zakupnine, već će prostor koristiti besplatno.